До начала 2022 г. в аренду под офисы сдавались коммерческие помещения как с типовой отделкой, так и подготовленные к чистовому оформлению. С массовым уходом международных компаний, IT-специалистов рынок недвижимости стал предлагать в лизинг площади с дизайнерскими инновациями и мебелью, что освободись после отъезда за рубеж иностранного и российского бизнеса.
Влияет ли вид ремонта офиса на ставки аренды
При сдаче собственником офиса фирме или предпринимателю к состоянию помещения обычно не привязывают ставку аренды. Когда площадь идет без внутреннего ремонта, для восполнения издержек и на оформление интерьера полагаются каникулы на оплату. На помещение с типовой отделкой выделяется некоторое время на переезд и приспособление площади к эксплуатации, а ставка аренды устанавливается на основе рыночной стоимости.
Для подготовленному к въезду коммерческому объекту, при оформлении которого использовался эксклюзивный авторский дизайн, размер ставки устанавливается по результатам переговоров между собственником и арендатором.
Как выбрать отделку для офиса
Дизайн рабочего места, интерьер кабинетов влияет на производительность труда и комфорт сотрудников компании, на атмосферу в офисе. При выполнении ремонта коммерческого помещения придерживаются основного принципа оформления, который предполагает соответствие в сочетании с практичностью и целесообразностью.
В зависимости от вида отделки выделяют закрытый офис, в котором службы размещаются в кабинетах, расположенных по разные стороны от коридора. При таком оформлении коммерческого объекта, что получается дорогим, пространство используется нерационально, сотрудникам сложно взаимодействовать и общаться между собой. Кабинетные офисы встречаются в бюджетных и государственных организациях, в строительных, проектных, производственных компаниях.
Рабочие места не разделяются стенами или перегородками, что увеличивает используемую площадь в открытых офисах, обустраиваемых в колл-центрах, в сервисных компаниях, в банковских учреждениях.
Совмещают в себе достоинства коммерческих помещений кабинетного и открытого типа офисы с комбинированным оформлением, в которых функциональные зоны и рабочие места занимают значительную площадь и ограждаются перегородками.
При планировании ремонта объекта недвижимости, что будет использоваться под офис, особое внимание уделяют отделке потолка, правильное оформление которого визуально увеличивает объем помещения, делает его более комфортным для сотрудников. Подвесные конструкции, которые часто устанавливают в офисах, привлекают:
- простотой монтажа;
- наличием звукопоглощающих свойств;
- большим ассортиментом материалов.
В коммерческих помещениях, что сдаются под ключ, потолок обшивают гипсокартоном, который покрывают шпатлевкой и грунтуют. Для покраски поверхностей используют средства на основе латекса, акрила, водоэмульсионки. В офисах с небольшой площадью на металлический каркас, закрепленный по периметру, натягивают полотна из поливинилхлорида однотонного цвета с матовым или зеркальным эффектом. Потолки из ПВХ ценят:
- за гигиеничность и экологичность;
- маскировку коммуникаций;
- стойкость к загрязнениям;
- продолжительную эксплуатацию.
Стены отделывают декоративной штукатуркой, окрашивают, обшивают панелями из гипсокартона. Хорошо изолирует звук и шум покрытие из пробки.
В коммерческих помещениях, которые арендуют для компании, где работает много сотрудников, предъявляется повышенные требования к полу. Покрытие должно выдерживать большую нагрузку, не скользить, иметь ровную поверхность, легко убираться от загрязнений. В кабинетах настилают линолеум или ламинат, для конференц-зала, приемной, выбирают керамогранит или более дорогую мраморную плитку.
Цены и состав работ по ремонту коммерческих помещений
Если заказчик, что берет в аренду недвижимость под офис, планирует обновить интерьер и заменить инженерные коммуникации, электропроводку и установить системы кондиционировании и вентиляции, компании, выполняющие работы под ключ, разрабатывают проект. В смету, которую составляют для проведения капремонта коммерческого помещения включают наименование и количество материалов, цену за 1 измерения, общую стоимость и детальное описание предоставляемых услуг, среди них:
- разборка перегородок и старых коммуникаций;
- выравнивание стен и потолков;
- установка оконных рам и дверей;
- наружное утепление и звукоизоляция;
- настил полового покрытия;
- монтаж новых коммуникаций;
- обустройство бытовок, санузлов.
При определении расходов на выполнение капитального ремонта под ключ, учитывают техническое состояние помещения, тип и уровень отделки, площадь объекта и количество этажей, общий объем работ, срочность выполнения заказа.
Строительные компании, использующие современные технологии и инструменты, устанавливают цену за 1 м2 по капитальному ремонту с заменой проводки, обустройством вентиляции, установки кондиционеров от 5 до 7 тыс. р. Кроме стоимости услуг при определении затрат включается цена материалов, что увеличивает расходы на сумму от 1000 до 2500 рублей.
Для обновления интерьера офисного помещения:
- заделывают трещины в стенах;
- наносят краску или декоративную штукатурку;
- меняют сломанную сантехнику;
- укладывают паркет или ламинат;
- устанавливают полки, шкафы.
В косметический ремонт, цена которого за м2 составляет от 1500 р., не входит замена проводки, коммуникаций. В коммерческом помещении, выбранном под офис, оформляют интерьер, выделяют зоны для работы и для отдыха.
Этапы проведения
Перед тем как приступать к ремонту под ключ, включающем замену коммуникаций, сантехники и окон, отделку поверхностей, выносят мебель, обрывают обои, снимают плинтуса, демонтируют плитку. Когда по плану проводится перепланировка, сооружают стены, устанавливают перегородки. Для обустройства инженерных систем разводят электричество, прокладывают трубы.
После обновления коммуникаций заливают черновой пол, штукатуркой равняют стены, подготавливают потолок к отделке.
При выполнении косметического ремонта на пол настилают покрытие, на потолок натягивают полотна из ПВХ или обшивают конструкцию из гипсокартона, красят, белят или оклеивают обоями стены, устанавливают светильники, добавляют розетки и выключатели. При проведении капитального ремонта под ключ монтируют инженерные системы, выравнивают стены, частично меняют границы помещений.
На последнем этапе в санузле устанавливают сантехнику и переходят к обустройству.
Капитальный ремонт помещений
Когда в здании, что арендуется под офис, отсутствует внутренняя отделка, если компания, арендует коммерческую недвижимость, меняет концепцию и сферу деятельности, выполняется капремонт помещения, на который уходит много времени и вкладываются большие средства. Дизайнерский проект, что разрабатывается перед началом работ по обустройству здания или его части, сдаваемого под ключ, предполагает проведение перепланировки и зонирования для организации функционального пространства, привлекающего оригинальным интерьером.
При капитальной реконструкции помещения заменяются коммуникации, электропроводка, окна и двери, обустраивается вентиляция, кондиционирование, устанавливается сигнализация, отделываются и облицовываются все поверхности, возводятся архитектурные элементы. Готовый объект сдается под ключ руководителю фирмы, арендуемой недвижимость.
Черновой ремонт помещений
Перед воплощением дизайнерских решений в здании, выделенном под офис, сначала выполняется предчистовая отделка. На стоимость услуг при черновом ремонте, влияет состояние коммерческого помещения, площадь обновляемого пространства, цены на используемые стройматериалы. Работы, что выполняются перед финишной отделкой, начинаются с обустройства инженерных систем и включают:
- создание стяжки пола;
- оштукатуривание стен;
- подготовку потолка к чистовому оформлению;
- зонирование пространства путем переноса перегородок.
Черновой ремонт помещения, сдаваемого строителями под ключ, предполагает установку новых оконных рам, дверей. Работы выполняются поэтапно, последовательность которых зависит от проекта, решаемых задач.
Косметический ремонт помещений
Если электропроводка не требует замены, установлена вентиляция, а нужно в сжатые сроки обновить интерьер, использовавшегося для торговой деятельности, для компании, планирующей оказывать IT-услуги, выполняют ремонт косметический. В рамках пакета услуг, предоставляемого профессионалами, входит создание новых точек для подключения оргтехники и компьютеров, замена сантехники, не требующая подведения канализации, водопровода, установка светильников, электрических приборов.
При выполнении косметического ремонта настилают на пол линолеум или укладывают плитку, ламинат, отделывают стены и потолки, обновляют фурнитуру дверей и сдают помещение под ключ в короткие сроки, что сводит к минимуму временные неудобства, испытываемые компанией, арендующей помещение.